Legalizacja samowoli budowlanej po 20 latach to temat, który budzi liczne pytania zarówno wśród właścicieli nieruchomości, jak i profesjonalistów z branży budowlanej i prawniczej. W niniejszym artykule przedstawimy aktualny stan prawny [2025], procedury legalizacyjne, przykłady orzecznictwa oraz odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania.
Spis treści
Czym jest samowola budowlana?
Samowola budowlana to sytuacja, w której inwestor:
- rozpoczyna budowę bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia,
- prowadzi roboty budowlane niezgodnie z projektem budowlanym,
- nie przestrzega warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę.
Budowa bez zgłoszenia budowy albo pomimo otrzymania sprzeciwu urzędu na złożone przez ciebie zgłoszenie to samowola budowlana. Postępowanie legalizacyjne prowadzone jest z urzędu po stwierdzeniu przez nadzór budowlany budowy lub wybudowania obiektu budowlanego bez zgłoszenia w wyniku: własnych ustaleń lub złożenia przez zainteresowanego wniosku o legalizację lub złożenia przez osoby postronne czy też inne organy (np. od organów architektoniczno-budowlanych) zawiadomienia o podejrzeniu dokonania samowoli budowlanej.
Legalizacja samowoli budowlanej po 20 latach – podstawy prawne
W polskim systemie prawnym istnieje możliwość legalizacji samowoli budowlanej, która została zakończona przed upływem 20 lat. Zgodnie z art. 48 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U.2025.0.418 t.j.), w postanowieniu o wstrzymaniu budowy informuje się o możliwości złożenia wniosku o legalizację obiektu budowlanego lub jego części, zwanego dalej „wnioskiem o legalizację”, oraz o konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej w celu uzyskania decyzji o legalizacji obiektu budowlanego lub jego części, zwanej dalej „decyzją o legalizacji”, oraz o zasadach obliczania opłaty legalizacyjnej. Obiekt budowlany może zostać zalegalizowany jeżeli m.in.
- budowa została zakończona przed upływem 20 lat,
- obiekt budowlany nie stanowi zagrożenia dla życia, zdrowia lub środowiska,
- spełnia wymagania techniczno-budowlane oraz warunki określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W przypadku budynków istniejących co najmniej 20 lat, możliwe jest skorzystanie z uproszczonej procedury legalizacyjnej, tzw. abolicji budowlanej.
Procedura legalizacji samowoli budowlanej po 20 latach
Standardowa procedura
Właściciel nieruchomości, który pragnie zalegalizować samowolę budowlaną, powinien złożyć wniosek do właściwego organu nadzoru budowlanego. Po złożeniu wniosku urząd wydaje postanowienie o przedłożeniu dokumentów legalizacyjnych. Są to:
- zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej
- oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane
- projekt zagospodarowania działki lub terenu.
Uproszczona procedura (abolicja budowlana)
Dla obiektów budowlanych istniejących co najmniej 20 lat wprowadzono uproszczoną procedurę legalizacji. Zgodnie z art. 49f ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U.2025.0.418 t.j.) w przypadku stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części:
1) bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo
2) bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia
– jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, organ nadzoru budowlanego wszczyna uproszczone postępowanie legalizacyjne.
Właściciel nieruchomości może złożyć wniosek o legalizację samowoli budowlanej, do którego dołącza:
- oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U.2025.0.418 t.j.)- tryb wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego ust. 4 pkt 2;
- geodezyjną inwentaryzację powykonawczą obiektu budowlanego;
- ekspertyzę techniczną sporządzoną przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazującą, czy stan techniczny obiektu budowlanego: nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.
W ramach tej procedury nie są pobierane opłaty legalizacyjne, a wymagania dokumentacyjne są ograniczone.
Przykłady orzecznictwa – legalizacja samowoli budowalnej po 20 latach
W orzecznictwie sądów administracyjnych wielokrotnie odnoszono się do kwestii legalizacji samowoli budowlanej. Przedstawiamy aktualne orzecznictwo:
- W sytuacji, gdy to postanowienie o wstrzymaniu budowy wyznacza rodzaj i zakres prowadzonego następnie postępowania legalizacyjnego, w tym także warunkuje możność wydania decyzji nakazującej rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, uznać należy, że dokonanie kontroli takiego postanowienia jest niezbędne dla końcowego załatwienia sprawy w przedmiocie rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części. (II SA/Lu 936/21 – Wyrok WSA w Lublinie)
- Podstawowym warunkiem nałożenia na inwestora (właściciela nieruchomości) obowiązku w postaci wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem jest to, by roboty te zostały wykonane w sposób, o którym mowa w art. 50 ust. 1 (art. 51 ust. 7 in fine). Samowola inwestora przejawiająca się w „istotnym odstąpieniu od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę” została przez ustawodawcę wskazana bezpośrednio w treści art. 51 prawa budowlanego jako odrębna przesłanka uzasadniająca nałożenie na inwestora określonych nakazów (art. 51 ust. 1 pkt 3 p.b.), niezależnie od tego czy dotyczy to sytuacji, gdy roboty budowlane były prowadzone i zostały wstrzymane postanowieniem, czy zostały zakończone (art. 51 ust. 4 p.b.). W konsekwencji też, jak trafnie wskazuje się w orzecznictwie, w przypadku „istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę” (art. 51 ust. 1 pkt 3 p.b.), organ może nałożyć obowiązek przedstawienia projektu budowlanego zamiennego oraz – w razie potrzeby – wykonania określonych czynności lub robót budowlanych, tak w odniesieniu do robót budowlanych „wykonywanych” (po uprzednim wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych postanowieniem), jak i do budowy już „zakończonej”. (II SA/Lu 779/20 – Wyrok WSA w Lublinie)
- Przepis art. 59h ustaw Prawo budowlane z 1994 r. nie ma zastosowania wobec decyzji wydanej w trybie art. 42 ust. 1 ustawy Prawo budowlane z 1974 r. Sprawa stwierdzenia nieważności decyzji udzielającej pozwolenia na użytkowanie na podstawie tego przepisu ustawy Prawo budowlane z 1974 r. nie jest sprawą uregulowaną w art. 1 ustawy zmieniającej z 13 lutego 2020 r. Decyzja wydana w trybie art. 42 ust.1 Prawa budowlanego z 1974 r. będąca wyłącznie formą zalegalizowania samowoli budowlanej nie może być objęta wzmocnioną ochroną trwałości takiej decyzji poprzez ograniczenie w czasie możliwość jej wyeliminowania z obrotu w trybie stwierdzenia nieważności do 5 lat. W stosunku do takich decyzji zastosowanie znajduje przepis art. 156 § 2 k.p.a. poprzez wprowadzenie 10 letniego terminu przedawnienia. (II OSK 441/24 – Wyrok NSA)
Przykłady z praktyki
Przykład 1: Budynek mieszkalny z lat 90.
Właściciel domu wybudowanego w 1994 roku bez pozwolenia zalegalizował obiekt w ramach abolicji budowlanej. Do wniosku dołączono oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością, inwentaryzację powykonawczą oraz ekspertyzę techniczną. Organ wydał decyzję o legalizacji.
Przykład 2: Budynek usługowy z lat 80.
Budynek wybudowany w 1988 roku nie spełniał wszystkich wymogów technicznych i był niezgodny z planem zagospodarowania. Organ odmówił legalizacji i nakazał rozbiórkę obiektu.
Przykład 3: Budynek mieszkalny z lat 70.
Dom z 1975 roku nie spełniał wszystkich wymogów technicznych, ale nie stanowił zagrożenia. Po złożeniu wniosku i dostarczeniu wymaganej dokumentacji, organ wydał decyzję o legalizacji samowoli budowlanej.
FAQ – najczęściej zadawane pytania – Legalizacja samowoli budowlanej po 20 latach
Czy samowola budowlana po 20 latach jest przedawniona?
Nie, samowole budowlane nie ulegają przedawnieniu. Obiekty istniejące ponad 20 lat mogą korzystać z uproszczonej procedury legalizacyjnej (abolicji budowlanej).
Czy legalizacja jest kosztowna?
W ramach abolicji budowlanej nie są pobierane opłaty legalizacyjne, ale mogą wystąpić koszty przygotowania dokumentacji technicznej i geodezyjnej.
Czy organ może odmówić legalizacji?
Tak, jeśli obiekt stanowi zagrożenie, nie spełnia wymagań techniczno-budowlanych lub jest niezgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Jak długo trwa procedura?
Od kilku miesięcy do ponad roku, w zależności od kompletności dokumentacji, dodatkowych czynności dowodowych i skali obiektu.
Podsumowanie – Legalizacja samowoli budowlanej po 20 latach
Legalizacja samowoli budowlanej po 20 latach jest możliwa dzięki abolicji budowlanej, która upraszcza procedurę i zmniejsza koszty. Kluczowe elementy to bezpieczeństwo obiektu, zgodność z planem zagospodarowania, kompletna dokumentacja oraz prawo do dysponowania nieruchomością. Prawidłowo przygotowany wniosek pozwala uregulować stan prawny starszych budynków.
Link do zakładki z zakresem usług z prawa administracyjnego: https://prawnikkwidzyn.pl/prawo-administracyjne/
📞 Masz pytania? Chcesz od razu omówić swoją sprawę?
Porada prawna jest płatna.
Zadzwoń lub napisz – chętnie Ci pomogę! 😊
📞 Telefon: 518 561 550
💻 Udzielam także porad prawnych online – bez wychodzenia z domu! 🏠
Dodatkowo, tutaj możesz mnie znaleźć: https://www.google.com/maps?cid=2215441590803838457
